সান ফ্রান্সিসকো মেয়র আবাসন সংকটকে আরও খারাপ করার জন্য চতুর প্লটকে থাপ্পড় দিয়েছেন

ক্যালিফোর্নিয়ার হাউজিং পলিটিক্সের ক্রমবর্ধমান প্রো-সাপ্লাই ঝোঁকের লক্ষণে, রাজ্যের আবাসন কর্মকর্তারা প্রকাশ্যে সান ফ্রান্সিসকোর মেয়র লন্ডন ব্রিডের স্থানীয় অধ্যাদেশ ভেটো করার জন্য প্রশংসা করছেন যা উন্নয়নকে আরও কঠিন করে তুলত।

এই মাসের শুরুর দিকে সান ফ্রান্সিসকো বোর্ড অফ সুপারভাইজার দ্বারা বিতর্কিত 6-4 ভোটে পাস হওয়া ভেটো অধ্যাদেশটি শহরের একক-পরিবার-শুধু জোনিং জেলাগুলিকে বিলুপ্ত করার জন্য বিক্রি করা হয়েছিল, যেখানে চার-ইউনিট বাড়িগুলি (ফোরপ্লেক্স) নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছিল। সম্পত্তি যেখানে শুধুমাত্র একটি বাসস্থান আগে অনুমোদিত ছিল. উপরিভাগে, এটি সংবেদনশীল এবং নিয়ন্ত্রণহীন শোনাতে পারে। কিন্তু বিলটির ভিতরে এত বেশি বিষের বড়ি ঠাসা ছিল যে এটি আসলে সান ফ্রান্সিসকোর আবাসন ঘাটতিকে আরও খারাপ করে তুলবে।

“আমলাতন্ত্র কাটা এবং প্রকল্পের খরচ কমানোর পরিবর্তে,” ব্রিড ব্যাখ্যা করেছেন ক বিবৃতি বৃহস্পতিবার বিকেলে, “বোর্ড অনেক নতুন প্রয়োজনীয়তা যোগ করেছে এবং নতুন আর্থিক বাধা আরোপ করেছে যা নতুন আবাসন নির্মাণের সম্ভাবনাকে আরও কম করে দেবে।”

ভেটোযুক্ত অধ্যাদেশের অধীনে, বিল্ডারদের পাঁচ বছরের জন্য তাদের সম্পত্তির মালিক হতে হবে (অথবা এটি পরিবারের সদস্যদের কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়েছে) তারা এটিতে একটি ফোরপ্লেক্স তৈরি করার আগে। এই বিধানের বিবৃত উদ্দেশ্য ছিল “জল্পনাকে নিরুৎসাহিত করা।” এর প্রভাব হল পেশাদার ডেভেলপারদের বাজার থেকে বাদ দেওয়া।

অধ্যাদেশের প্রয়োজন ছিল যে নতুন ইউনিটগুলি শহরের ভাড়া নিয়ন্ত্রণ কর্মসূচির অধীনে স্থাপন করা হবে। এটি আরও একটি ফোরপ্লেক্স প্রকল্প নেওয়া থেকে সম্পত্তির মালিকদের নিরুৎসাহিত করে।

অধ্যাদেশটি 2021 সালের রাষ্ট্রীয় আইন, SB 9, যা সম্পত্তির মালিকদের একক পরিবার-জোনযুক্ত সম্পত্তিকে দুই ভাগে ভাগ করতে এবং প্রতিটি অর্ধেকের উপর ডুপ্লেক্স তৈরি করতে দেয়। সেই আইন ইতিমধ্যেই কার্যকরভাবে সম্পত্তির মালিকদের একক-পারিবারিক সম্পত্তিতে চারটি ইউনিট নির্মাণের অনুমতি দিয়েছে। এটি স্থানীয় সরকারগুলিকে অবিরাম গণশুনানি এবং আমলাতান্ত্রিক বিলম্ব ছাড়াই এই লট স্প্লিট এবং ডুপ্লেক্সগুলিকে “মন্ত্রকভাবে” অনুমোদন করতে বাধ্য করেছিল।

কিন্তু একক-পারিবারিক জোনিং সম্পূর্ণরূপে বিলুপ্ত করে, সান ফ্রান্সিসকোর ফোরপ্লেক্স অধ্যাদেশের অর্থ হল যে SB 9 এর স্ট্রীমলাইনিং বিধানগুলি কোথাও প্রযোজ্য হবে না। পরিবর্তে, নতুন আইনি ডুপ্লেক্স, ট্রিপ্লেক্স এবং ফোরপ্লেক্সগুলি শহরের বিবেচনামূলক পর্যালোচনা প্রক্রিয়ার অধীন হবে।

এই প্রক্রিয়াটি তৃতীয় পক্ষগুলিকে শহরের পরিকল্পনা কমিশনে বিল্ডিং অ্যাপ্লিকেশনগুলির আবেদন করার অনুমতি দেয়৷ সম্পূর্ণ আইনি, জোনিং-অনুশীলনমূলক প্রকল্পগুলির স্পনসররা যেগুলি বিবেচনামূলক পর্যালোচনার দ্বারা প্রভাবিত হয় তাদের তাদের উন্নয়নের জন্য কমিশনের সামনে জনশুনানিতে মামলা করতে হয়, যেখানে আশেপাশের সমালোচকরা তাদের অভিযোগগুলি প্রকাশ করার সুযোগ পান। জোনিং কোডের প্রয়োজনের বাইরে নতুন শর্ত আরোপ করার ক্ষমতা পরিকল্পনা কমিশনের রয়েছে। এমনকি তারা একটি প্রকল্প সরাসরি অস্বীকার করতে পারে।

প্রক্রিয়াটি সম্পত্তির অধিকারের জন্য আরও আপত্তিকর হতে পারে না বা নতুন আবাসন নির্মাণ বন্ধ করার জন্য আরও ভালভাবে ডিজাইন করা যেতে পারে না। শহর এবং রাজ্যের কর্মকর্তারা উভয়ই এটিকে কম ঘনত্বের আশেপাশের এলাকায় বিশেষভাবে বোঝা হিসাবে চিহ্নিত করেছেন যেখানে নতুন ফোরপ্লেক্সগুলিকে বৈধ করা হবে।

একটি আশ্চর্যজনক পদক্ষেপে, ক্যালিফোর্নিয়া ডিপার্টমেন্ট অফ হাউজিং অ্যান্ড কমিউনিটি ডেভেলপমেন্ট (HCD)- যা আংশিকভাবে রাজ্যের আবাসন আইন প্রয়োগের জন্য দায়ী- একটি বিবৃতি জারি করেছে যা ব্রিডের ভেটোকে “প্রশংসিত” করেছে।

“ফোরপ্লেক্স অধ্যাদেশটি SB 9-এর অধীনে ছোট-বড় প্রকল্পগুলির জন্য মন্ত্রীর অনুমোদন প্রদানের জন্য সিটির বাধ্যবাধকতাগুলি এড়ায়,” HCD বিবৃতিতে পড়ে৷ “এছাড়াও, অধ্যাদেশটি বিদ্যমান বিচক্ষণ অনুমোদনের প্রক্রিয়া বজায় রাখবে এবং এসবি 9-এর তুলনায় আরও কঠিন শর্ত এবং প্রয়োজনীয়তা আরোপ করবে। একসাথে নেওয়া হলে, এই নিয়ন্ত্রক বাধাগুলি এই ধরনের প্রকল্পগুলিকে আর্থিকভাবে অকার্যকর করে তুলবে।”

ক্যালিফোর্নিয়ার বইগুলির উপর কয়েক দশক পুরানো আইন রয়েছে যা তাত্ত্বিকভাবে স্থানীয় সরকারগুলির নতুন আবাসন উন্নয়নকে না বলার ক্ষমতা সীমিত করে। YIMBY আন্দোলনের উত্থানের আগে (“হ্যাঁ আমার বাড়ির উঠোনে”), এই আইনগুলি বেশিরভাগই অব্যবহৃত এবং অপ্রয়োগ করা হয়েছে৷ কিন্তু বিগত কয়েক বছরে রাজ্যের আধিকারিকরা স্থানীয় নিয়ন্ত্রকদের জবাবদিহি করতে আরও বেশি কিছু করতে দেখেছেন। HCD-এর বিবৃতিটি আরও বেশি বিল্ডিংয়ের অনুমতি দেওয়ার বিষয়ে রাষ্ট্রের আগ্রহের আরও প্রমাণ।

ব্রিডের ভেটোর তার প্রশংসাও ক্যালিফোর্নিয়ার পরিকল্পনা প্রক্রিয়ার একটি গুরুত্বপূর্ণ সময়ে আসে।

প্রতি আট বছরে একবার, গোল্ডেন স্টেটের পৌরসভাগুলিকে “হাউজিং এলিমেন্টস” নিয়ে আসতে হবে যা বর্ণনা করে যে তারা কীভাবে প্রত্যাশিত চাহিদা মেটাতে পর্যাপ্ত আবাসন উন্নয়নকে সহজতর করবে। এই আবাসন উপাদানগুলির মধ্যে নতুন আবাসন নির্মাণের প্রতিবন্ধকতা দূর করার পরিকল্পনা অন্তর্ভুক্ত করার কথা। যদি তারা তা না করে, HCD উপাদানটি প্রত্যাখ্যান করতে পারে-এবং একটি অনুগত আবাসন উপাদান ছাড়া একটি শহর রাষ্ট্রীয় অনুদানের অ্যাক্সেস হারাতে পারে।

একটি নন-কমপ্লায়েন্ট হাউজিং উপাদান রাষ্ট্রীয় আইনের একটি বিধানকেও ট্রিগার করে যা “নির্মাতাদের প্রতিকার” নামে পরিচিত, যা শহরগুলিকে তাদের জোনিং কোড ব্যবহার করে হাউজিং প্রকল্পগুলিকে অস্বীকার করতে বাধা দেয় যাতে নির্দিষ্ট সংখ্যক সাশ্রয়ী মূল্যের ইউনিট অন্তর্ভুক্ত থাকে।

ক্রিস্টোফার এলমেনডর্ফ, ক্যালিফোর্নিয়া বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন অধ্যাপক, ডেভিস, যুক্তি দিয়েছিলেন যে এটি সম্ভাব্য ডেভেলপারদের সীমাহীন ঘনত্বে প্রকল্পগুলি তৈরি করার অনুমতি দিতে পারে।

HCD বর্তমানে সান ফ্রান্সিসকোর জমা দেওয়া হাউজিং উপাদান পর্যালোচনা করছে। ব্রিডের ভেটোর তার প্রশংসার একটি স্পষ্ট উপপাঠ রয়েছে, এলমেনডর্ফ টুইট করেছেন গত সপ্তাহে: “বাস্তব পান বা পরিণতির মুখোমুখি হন।”

সংক্ষেপে, সান ফ্রান্সিসকোর রাজনীতিবিদদের ফোরপ্লেক্স সম্পর্কে বিভ্রান্তি তাদের পরিবর্তে আকাশচুম্বী স্থাপনার অনুমতি দিতে বাধ্য করতে পারে।